Для разработки оптимального формата будущего объекта на конкретном земельном участке, проводится подробный анализ технических, маркетинговых и экономических характеристик проекта. В результате такого анализа определяются  основные параметры объекта, отвечающие наиболее эффективному использованию земельного участка:

тип недвижимости (складская, офисная, торговая, жилая);

площадь объекта (исходя из необходимости обеспечения парковочными местами, пожарными проездами, площади общих, технических зон, и прочих проектных данных);

позиционирование объекта. Например, для склада и офиса – класс (А, В), для торговой – направленность (по масштабу – микрорайонный, районный, окружной, суперокружной; по специализации – специализированный, аутлет, дискаунт-центр, фестивал-центр, опен-молл, торгово-общественный центр);

арендаторы (а также их оптимальное размещение согласно планировке);

арендные ставки.

 

СОДЕРЖАНИЕ ИТОГОВОГО ДОКУМЕНТА

 

Анализ местоположения

В этом разделе приводятся основные параметры, характеризующие местоположение участка с тем, чтобы выявить его плюсы и минусы с точки зрения расположения на нем того или иного объекта недвижимости:

окружение участка и характеристика прилегающей территории. Перспективы развития;

транспортная доступность. Общественный и личный транспорт;

пешеходная доступность;

визуальная доступность.

Анализ ресурсного качества участка

технологические и градостроительные ограничения;

определение пятна застройки;

расчет емкости участка;

определение зоны охвата потенциальной аудитории.

Конкурентный анализ

В этом разделе, исходя из задачи исследования, приводятся основные данные по конкурентным объектам: спрос, предложение, ставки аренды/цены продажи, потенциал развития.

Также в данном разделе при возможности, проводится предброкеридж объекта, то есть выявление интереса к объекту со стороны будущих арендаторов.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Раздел аккумулирования идеи проекта исходя из анализа всех вышеперечисленных исследований:

физического потенциала земельного участка;

спроса (маркетингового анализа);

юридической правомочности (правовой обоснованности застройки);

экономической обоснованности (то есть рассмотрение такого вида объекта недвижимости, который будет приносить максимальный доход его владельцу).

Результатом раздела служит определение формата и ориентировочной площади объекта.

Генерация и описание Концепции

Данный раздел подробно описывает будущий объект. Он содержит следующие разделы:

основная идея объекта, функциональное наполнение объекта;

целевая аудитория;

конкурентные преимущества;

предпроектная стадия: общие принципы проектирования и строительства, (фасады, подъезд и вход в отдельные зоны объекта, высота этажей, зонирование пространства по этажам). Данный раздел разрабатывается с участием архитектора;

стадия эксплуатации объекта: (управление, предложения по стандартам обслуживания).

Финансовый анализ концепции

Раздел подробного финансового потока проекта, где отражены следующие расчеты:

План капитальных затрат по проекту;

Прогноз доходов от Объекта;

Построение потока  кэш-флоу;

Критерии эффективности инвестиционного проекта:

Чистый дисконтированный доход;

Внутренняя норма прибыли;

Период окупаемости проекта;

Индекс прибыльности;

 

Все расчеты приводятся по трем вариантам (пессимистическому, оптимистическому и среднему между ними  как наиболее вероятному). Проводится риск-анализ чувствительности проекта к изменениям основных воздействующих параметров (например, стоимости строительства или изменению арендных ставок). Итогом раздела является заключение о финансовой эффективности проекта и рекомендации по избеганию возникновения рисков.

В процессе проведения работы происходит поэтапное согласование проекта с Заказчиком. В результате выполнения данной работы он получает следующие отчеты:

документ «Концепция развития земельного участка»;

финансовые потоки cash-flow (трех вариантов – пессимистического, оптимистического и наиболее вероятного);

предварительные архитектурные планы, которые могут быть использованы как задание для архитекторов и проектировщиков объекта;

в случае проведения предброкериджа – предварительные заявки арендаторов.

Пожалуйста, за дополнительной информацией, обращайтесь по телефону 8(495) 225-22-98 или по электронной почте info@gba.ru